Conheça os cuidados que você deve ter ao utilizar o valor do CUB como índice para o orçamento do custo da sua obra

O CUB/m², Custo Unitário Básico da Construção Civil, hoje, se apresenta como um indicador essencial no dia-a-dia das empresas do setor. Além de atuar como possível indicador macroeconômico, é através dele que inúmeras construtoras e incorporadoras verificam o custo básico de seus empreendimentos. Por se tratar de um índice generalizado, alguns cuidados devem ser tomados na sua utilização para o orçamento do custo de obra.

O CUB não representa o custo/m² global da obra

O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária parametrizando alguns preços mas ele acaba representando o custo/m² parcial da obra e não o global, isto é, não leva em conta alguns custos adicionais tais como as áreas externas, itens eletrônicos e serviços complementares, parte eletrônica e os serviços de marcenaria e serralheria.

De acordo com a ABNT NBR 12721:2006, item 8.3.5: “Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços; impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador.”

Logo, mesmo aplicado corretamente, o CUB serve mesmo apenas como base inicial. Ele deve ser encarado como um bom ponto de partida para fazer uma avaliação ou para justificar com “dados oficiais” uma opinião ou levantamento pessoal, mas será sempre um valor-base e não uma conclusão definitiva.

Baixa precisão do CUB pelas diferenças geográficas deve ser levada em consideração

A norma ABNT NBR 12.721:2006, que regula o cálculo do CUB, estabelece 16 projetos-padrão (veja em www.cub.org.br), com suas especificações técnicas e os respectivos quantitativos de mão de obra e equipamento, cujos custos os Sinduscon atualizam mensalmente, gerando índices de cada estado para cada um dos projetos. Assim, portanto, quando lemos que o valor do CUB/m² de um projeto Residencial Médio em Santa Catarina (SC) é R$ 1828.25/m² em Dezembro/2018, não podemos interpretá-lo como um número seco, aplicável a qualquer projeto no restante do Brasil. Por ser um índice estadual (apenas MG e PR têm mais de um Sinduscon que calcula o CUB/m²), o valor do CUB ainda está sujeito a variações ainda regionais por cidade devido a disponibilidade local de certos insumos, diminuindo a precisão das suas estimativas e comprometendo a relação orçado/concretizado dos seus empreendimentos imobiliários.

E em reformas? Posso utilizar o CUB?

O uso do CUB neste caso é bastante discutível e sujeito a avaliações pessoais. O cálculo do CUB leva em consideração uma obra nova, ou seja, a partir do terreno limpo. Logo não entram no cálculo, por exemplo, itens como demolições, fundações especiais ou terraplanagens maiores.

O CUB pode ser utilizado para reformas desde que com suas devidas ressalvas.  Para fazer estas considerações, é aconselhável contar com um profissional experiente em orçamento para construção civil só que, neste caso, este mesmo profissional certamente vai saber em quanto avaliar aquela construção.

O ideal mesmo é fazer o projeto, nem que seja um estudo preliminar, e, com base nele, fazer os levantamentos de material e mão-de-obra. 

Variações em projetos de mesma tipologia impossibilitam a aplicação correta do CUB

A composição por tipologia é falha quando se faz necessário estimar os custos de uma edificação que não se enquadre dentre as tipologias disponíveis, impedindo o adequado enquadramento do projeto nas opções de custos unitários divulgados. Essa situação é comum a diversos programas como escola, universidade, academia de ginástica, hotel, shopping, e até mesmo aos programas residencial e comercial, quando não se enquadram exatamente nas características das tipologias previstas nos sistemas de informação de custo disponíveis.

Vale lembrar ainda que mesmo projetos que se enquadrem na mesma tipologia podem apresentar diferenças significativas nessas proporções que, fazem variar o seu custo do metro quadrado de área construída.

O sistema de composição de Custo Unitário Básico (CUB) é incompleto e, portanto, pode ser falho pois não é capaz de considerar as características já conhecidas do projeto em sua ‘estimativa. Além disso, o sistema exclui de sua estimativa os custos indiretos e considera os custos de produção como uma constante entre diferentes empresas.

Utilize informações reais para guiar o seu orçamento

Apesar de uma boa base inicial para orçamentação, como visto, deve-se tomar bastante cuidado ao utilizar unicamente o CUB como base de estimativa de custos, sem nenhuma fonte de dados do mercado. Especialmente construtoras com um orçamento mais enxuto e obras a preço de custo, que possuem uma possibilidade menor de extrapolar orçamentos, devem coletar dados bastante alinhados com suas realidades.

Existem algumas formas de coletar informações úteis para uma orçamentação mais precisa. Além de ser possível extraí-las internamente, a partir de um histórico equalizado dos preços unitários de outros empreendimentos da construtora (corrigidos a inflação), também é possível adquirir esta base orçamentária de empresas especializadas.

Desta forma é possível aproximar o orçamento à realidade com um grau de precisão suficientemente bom para evitar “surpresas” econômicas desagradáveis. Contudo, é válido destacar que para tal é crucial investir em quantitativos com grau de incerteza baixo. Uma dica para isso é empregar o BIM no projeto do seu empreendimento.