Entenda o que é, para que serve o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) e o preço de venda do seu empreendimento

Se você trabalha na correria em campo ou no escritório de qualquer tipo de obra, provavelmente você já ouviu falar sobre BDI. Bonificação ou Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) é parte do preço de um serviço (percentual) que não se relaciona efetivamente com a produção direta de um serviço ou produto.  E são nessas despesas indiretas e benefícios (BDI) que residem as maiores dúvidas e questionamentos em relação a conceituação, aplicação e estimação para uma correta orçamentação de uma obra de engenharia.

Quais são os custos de um empreendimento imobiliário?

O preço de um empreendimento imobiliário é composto de custos diretos, despesas indiretas e o lucro. O custo direto da construção é facilmente orçável e são os custos que podem ser associados à execução de cada atividade do projeto. Alguns exemplos são: mão de obra direta

E os custos indiretos?

Podem ser considerados custos indiretos aqueles serviços de apoio necessários à execução de um empreendimento. Antes de se iniciar uma obra, por exemplo, é necessário a implementação da estrutura do canteiro de obra (instalações provisórias de escritórios, banheiros, vestiários, refeitórios, depósitos de materiais) exigida pela legislação. Custos de administração (engenheiros de obra, funcionários administrativos, energia, água, telefone, materiais de limpeza etc.) também devem ser considerados além dos custos de Mobilização e Desmobilização, no início e no final da obra.

Em resumo, o que podemos considerar como custos indiretos de construção são:

• Mobilização e Desmobilização da Obra-serviço;
• Administração Local;
• Instalação do Canteiro de Obras;
• Manutenção do Canteiro de Obras;
• Despesas relativas à legislação ambiental;
• Segurança do trabalho;
• Controles tecnológicos;
• Transportes diversos;
• Cauções e seguros não resgatáveis;
• Outros.

O problema está na estimativa e controle dos demais elementos formadores do preço, como despesas administrativas, financeiras e despesas indiretas no canteiro de obras.

Como calcular o BDI?

Para calcular o BDI, além de possíveis próprios critérios utilizados pelo orçamentista, algumas variáveis devem ser levadas em consideração. São estes: o lucro previsto, tributos, os custos financeiros e de administração e a margem de segurança de cálculo (que depende do nível de detalhamento da estimativa de custos) que chamaremos de margem de incerteza. Entenda a composição para o cálculo do BDI:

O lucro previsto

Como o próprio nome diz, corresponde ao percentual de lucro esperado para o seu empreendimento imobiliário, sendo definido pela condição do mercado, complexidade da realização do projeto, análise de riscos, concorrência ou interesses da sua empresa.

Tributos

Para os tributos que incidem sobre a nota fiscal você deve estar atento ao regime tributário utilizado pela sua empresa localidade.

• Tributo municipal

• ISS – Imposto sobre Serviço: pode variar de 0% a 5% dependendo da cidade onde está sendo realizada a obra. Em certos casos casos os materiais podem ser deduzidos.

• Tributos estaduais

Normalmente não há incidência de impostos estaduais sobre o faturamento das construtoras no Brasil.

• Tributos federais

• COFINS – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social;
• PIS – Programa de Integração Social

Ambos valores dos tributos dependem do enquadramento fiscal e tributário da sua construtora.

Além dos tributos incidentes sobre a nota fiscal, ainda existem os impostos que incidem sobre o lucro: o IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) e a CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), que também variam de acordo com o regime tributário adotado pela sua empresa.

Vale lembrar que, impostos incidentes sobre os insumos (ICMS, IPI, etc) já estão inclusos no preço dos materiais e encargos sociais que são aplicados sobre a folha de pagamento devem ser incorporados aos salários, portanto, não devem ser aplicados no cálculo do BDI.

Administração Central

É na Administração Central que estão reunidos todos o custos da sede da empresa: comercialização, gestão de pessoal, departamentos (contábil, orçamentos, compras, jurídico, financeiro, etc), aluguéis, veículos, água, luz, telefone, entre outros.

Custos Financeiros

Os custos financeiros são utilizados para a correção monetária de contratos principalmente por sua forma de medição e pagamento.

Margem de Incerteza

Trata-se da correção feita pela incerteza dos custos utilizados. Comumente varia de 5 a 10% do custo total da sua obra pelo detalhamento e precisão de informações coletadas para o orçamentação.

Como você pode perceber, o cálculo do BDI se mostra muito relevante para uma boa elaboração do orçamento e composição do preço de venda do seu empreendimento.